投資信托基金如何拓展房地產(chǎn)融資空間
來源：m.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-10-21
2005年6月16日，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷了香港REIT投資海外房地產(chǎn)的限制，讓房地產(chǎn)基金可以投資于全球的房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)發(fā)展商可以按照該《守則》要求成立REIT，注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后再赴港上市。這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商來說無疑開辟了一個(gè)新的融資渠道。
嚴(yán)格意義上說，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，只有房地產(chǎn)信貸，沒有多元化的房地產(chǎn)金融。面對(duì)"銀根"緊縮，如何有效地拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的擴(kuò)大需求與傳統(tǒng)融資渠道變窄之間的矛盾使得房地產(chǎn)業(yè)拓展融資渠道顯得尤為必要。從這個(gè)意義上說，REIT無疑具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。
對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律,開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段必將啟動(dòng)投資市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng),三個(gè)市場(chǎng)有機(jī)組合方能構(gòu)成一個(gè)完整、連續(xù)、同時(shí)覆蓋投融資環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在今后的幾年里,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的形成必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REIT)，正是啟動(dòng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重要融資工具之一。
對(duì)照當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展障礙，如過分依賴信貸體系，中低收入階層缺乏有效渠道參與房地產(chǎn)投資等等，都可以在發(fā)展REIT的過程中得到一定程度的化解。
房地產(chǎn)投資信托(REIT)的基本市場(chǎng)框架
房地產(chǎn)投資信托的涵義
房地產(chǎn)投資信托（REIT）是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款（Mortgage）投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。REIT產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，是房地產(chǎn)證券化的一種方式。在國(guó)際上，自上世紀(jì)80年代以來房地產(chǎn)投資信托業(yè)得以迅速發(fā)展，目前REIT正在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞，以房地產(chǎn)投資為主的不動(dòng)產(chǎn)信托投資方式在全球漸成市場(chǎng)投資主流。
房地產(chǎn)投資信托的分類
按照投資標(biāo)的分類，可分為：1)權(quán)益型（股權(quán)型）。權(quán)益型REIT資產(chǎn)組合中房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)資產(chǎn)投資應(yīng)超過75%，其投資標(biāo)的物的所有權(quán)屬于整個(gè)信托基金，主要收入來源為出售房地產(chǎn)獲得的資本利得和出租房地產(chǎn)獲得的租金。2)抵押權(quán)型。抵押權(quán)型REIT的資產(chǎn)組合中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的貸款和房地產(chǎn)貸款的抵押債權(quán)合計(jì)應(yīng)超過75%，抵押權(quán)型REIT是間接參與房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，而非直接投資房地產(chǎn)，因而主要收入來源為貸款利息，所以此種類型資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大。3)混合型?；旌闲蚏EIT的投資標(biāo)的物包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款，是上述兩種類型的混合。
按照投資人能否贖回分類，可分為封閉式和開放式兩類：1)封閉式。封閉式REIT發(fā)行規(guī)模固定，投資人若想買賣此種投資信托的證券，只能在公開市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同REIT以凈值交易，同時(shí)為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，此種REIT成立后不得再募集資金。2)開放式。開放式REIT的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購(gòu)買股份或認(rèn)購(gòu)權(quán)證。
REIT基本原則
房地產(chǎn)投資信托類似于公共基金，由個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者共同出資組成專門進(jìn)行房地產(chǎn)購(gòu)買，運(yùn)營(yíng)，管理，銷售等投資活動(dòng)的公司。不同REIT根據(jù)委托人和基金章程會(huì)側(cè)重不同的物業(yè)類型和地理區(qū)域,投資者以相對(duì)較少的投資持有一系列房地產(chǎn)股的組合。
REIT遵循信托的基本原則和精神：第一，設(shè)立的基礎(chǔ)是充分信任；第二，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和利益權(quán)相分離，在信托關(guān)系成立后，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于受托人，利益權(quán)屬于委托人；第三，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立,信托財(cái)產(chǎn)即從委托人，受托人和受益人的自有財(cái)產(chǎn)中分離出來成為獨(dú)立的運(yùn)作財(cái)產(chǎn)。REIT投資主體即委托人指廣大的中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者，他們是出資者，享有收益權(quán)；投資信托機(jī)構(gòu)即受托人是投資財(cái)產(chǎn)和資金的所有人，享有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。REIT是收益權(quán)和所有權(quán)的分離，既保護(hù)了投資者的利益，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)解決資金短缺促進(jìn)其良性發(fā)展。
房地產(chǎn)投資信托的金融市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展不僅得益于政府的有效管理與優(yōu)惠政策。其根本原因在于其獨(dú)特的投資優(yōu)勢(shì)可以充分調(diào)動(dòng)普通工薪階層的投資熱情。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：
一、增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性
房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往在價(jià)格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售（如一間房子，要賣就得全部賣掉）。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)買賣的難度就更大。而REIT實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)物，通常采用股票或者收益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，便于投資者參與或退出投資活動(dòng)。基金本身有一個(gè)很廣泛的、流動(dòng)性很好的二級(jí)市場(chǎng)，買賣按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，投資者可全部或部分出售其基金股份，如果要想繼續(xù)投資，還可以到二級(jí)市場(chǎng)買回來，這比直接介入房地產(chǎn)交易要方便多了。
二、提高投資收益
通常，REIT通過發(fā)行股票的方式籌集資金,為擇機(jī)收購(gòu)物業(yè)、獲取收益提供保障。當(dāng)擬采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格低于重置成本、或出現(xiàn)尚未完工但由于種種原因而要變現(xiàn)的物業(yè)，REIT就可以考慮購(gòu)進(jìn)這些項(xiàng)目再繼續(xù)運(yùn)作,以贏得更高的收益。同時(shí),按照有關(guān)法律的規(guī)定，REIT凈收益的90%以上都必須以分紅的形式返還投資者。這樣，投資REIT就有可能帶來可觀的現(xiàn)金流。就投資效果綜合評(píng)價(jià)看,與房地產(chǎn)投資信托的其他類型相比,權(quán)益房地產(chǎn)投資信托能提供更好的回報(bào)、更穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià)格、更低的風(fēng)險(xiǎn)和更高的流動(dòng)性。從圖1可以看出,投資時(shí)間越長(zhǎng),房地產(chǎn)投資信托與S&P500指數(shù)的總收益水平就越接近。
三、分散投資風(fēng)險(xiǎn)，降低收益波動(dòng)性
衡量某種投資的風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)之一是β系數(shù)。所謂β系數(shù)是指某種投資工具的波動(dòng)性與標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如S&P500指數(shù))波動(dòng)性的相對(duì)值，其基準(zhǔn)值是該投資工具本身的價(jià)值。如果某種投資工具的β系數(shù)大于1，則其市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)性大于指數(shù)的波動(dòng)性；反之，如果該投資工具的β系數(shù)小于1，則其市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)性小于指數(shù)的波動(dòng)性。在美國(guó),股票投資波動(dòng)性很高，β系數(shù)為4～5。但是REIT的波動(dòng)性較小，β系數(shù)只有0.59左右。
由于REIT投資物業(yè)類型的多樣化，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。就物業(yè)所處的區(qū)域來看，股票市場(chǎng)上的REIT所擁有的物業(yè)遍布各地。于是，購(gòu)買多個(gè)REIT的股票，就會(huì)使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域廣闊，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在通貨膨脹時(shí)期，REIT的收益水平也會(huì)比平時(shí)高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此，REIT是一種很好的保值投資工具。
四、供給方式多樣，融資更具針對(duì)性
在供給方式上，信托投資公司既可以為房地產(chǎn)投資信托設(shè)立資金信托，以貸款度模式介入房地產(chǎn)，也可以用股權(quán)投資信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等模式介入。相對(duì)銀行貸款，資金供給方式更豐富多樣。同時(shí)，信托計(jì)劃可針對(duì)不同房地產(chǎn)公司、不同項(xiàng)目特定的風(fēng)險(xiǎn)、收益及現(xiàn)金流的狀況，設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的信托產(chǎn)品，能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。
五、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益
房地產(chǎn)交易手續(xù)繁雜、耗時(shí)費(fèi)力、影響因素多，變現(xiàn)成本較高，操作難度大，對(duì)專業(yè)的要求非常高。目前國(guó)外通行的REIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會(huì)資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。REIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，可有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得相對(duì)理想的投資回報(bào)率，從而避免了直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。
六、為中小投資者開辟一條新的投資渠道
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入巨額資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而普通的中小投資者對(duì)之只能望而卻步，難以介入。即使少數(shù)投資者能夠支付得起房?jī)r(jià)款，也缺少足夠的財(cái)力和精力進(jìn)行管理，投資風(fēng)險(xiǎn)過大。REIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，使房地產(chǎn)投資變得大眾化。投資者在其財(cái)務(wù)允許限度內(nèi)既分享了專業(yè)投資于房地產(chǎn)業(yè)的高收益，又降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，投資房地產(chǎn)投資信托基金也是工薪階層抵御通貨膨脹沖擊的有效防護(hù)措施。
房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展情況
我國(guó)的REIT起步較晚，自1992年有了萌芽以來可以說經(jīng)歷了一個(gè)興衰短暫的探索過程。
1992年初，海南開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行"萬(wàn)國(guó)投資券"拉開了我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化的序幕。在1992年我國(guó)出現(xiàn)了一批類似"房地產(chǎn)投資信托基金"的基金，當(dāng)時(shí)我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，加上沒有法律加以規(guī)范，這些基金在投資取向上多具有很大的投機(jī)性。他們把過多資金都投到了當(dāng)時(shí)泡沫成分較大的局部地區(qū)房地產(chǎn)上。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的回落，房地產(chǎn)價(jià)格回歸，這些帶有REIT性質(zhì)的基金也因而遭受了慘重的損失。
1997年，我國(guó)頒布了《證券投資基金管理暫行辦法》，該法將基金僅限于證券投資基金，而且通過條文對(duì)基金的機(jī)構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制作出了規(guī)定。此前出現(xiàn)的老基金基本上都作了調(diào)整，有些極不規(guī)范的被撤銷，老基金的改造工作一直持續(xù)到2001年4月，除了被撤銷的以外，其余基本上變?yōu)橐宰C券投資為目標(biāo)的新基金，原來的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)則擱置下來。
發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的宏觀意義
由于房地產(chǎn)投資信托基金所具有的良好的投資特性和高回報(bào)率，以及推陳出新的金融手段，使其在國(guó)外證券市場(chǎng)上成為一種越來越重要的投資工具。以美國(guó)為例，1991年，在全美從事房地產(chǎn)投資的所有基金中，REIT只占不到4%，1996年這個(gè)比例已經(jīng)上升到22%。從發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐可以看到，房地產(chǎn)證券化可以創(chuàng)新住房金融體系，利用資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)融資，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金有其積極的作用。
發(fā)展信托基金，分離房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，提高融資效率
如果投資者能夠?qū)①?gòu)房自住的有限資金投資于各種投資工具，如果有合適的金融工具，就有可能獲取與直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)相同甚至更高的收益，同時(shí)將潛在的住宅需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，而房地產(chǎn)投資信托基金正是這樣一個(gè)有效的投資途徑。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的積極作用是互動(dòng)的，一方面，由于融資證券化有拓寬銀行發(fā)放貸款的資金來源、分散銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模就不會(huì)受到制約，那么，銀行就會(huì)積極地發(fā)放住房抵押貸款，以滿足購(gòu)房者融通資金的需要，促進(jìn)住房消費(fèi)的擴(kuò)大。同時(shí)，多元化的投資工具吸引了巨額的資金流入住房抵押貸款市場(chǎng)，也有助于降低貨款資金來源的成本，銀行也能以更低的抵押貸款利率提供貸款，減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，這對(duì)解決我國(guó)居民普通收入水平低，購(gòu)房困難，而住房又大量空置的矛盾具有較好的效果。
培育房地產(chǎn)市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者
由于美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金只能進(jìn)行地產(chǎn)及其抵押貸款的被動(dòng)投資，不能直接參與經(jīng)營(yíng)，因此，房地產(chǎn)投資信托基金只能聘用專業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)人員或機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資信托基金在專家管理下運(yùn)作，及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)行情，做出投資決策，力求將風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度；同時(shí)利用本身專業(yè)及業(yè)務(wù)專長(zhǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目提供技術(shù)、經(jīng)營(yíng)上的幫助，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、規(guī)范化，取得良好收益。基金管理人為了給投資者謀求最高的投資回報(bào)，在對(duì)投資對(duì)象的選擇上，不僅要通過仔細(xì)分析，認(rèn)真論證，尋求最合適的投資對(duì)象，做出科學(xué)和合理的投資組合，而且在資金的運(yùn)用決策上必然會(huì)把資金的產(chǎn)出效益作為重要的依據(jù)，同時(shí)實(shí)行監(jiān)督和控制。這將真正形成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束，給投資企業(yè)以外在的壓力。
降低融資成本，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)整合
我國(guó)的住房質(zhì)量有待提高，一個(gè)重要的原因之一在于我國(guó)房地產(chǎn)商開發(fā)企業(yè)存在"小、散、差"狀況，企業(yè)過多，規(guī)模過小，必然引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。我國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)以現(xiàn)在的規(guī)模和實(shí)力，難以適應(yīng)新形勢(shì)下市場(chǎng)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)信托基金的引入，能迅速地籌集資金，集中大規(guī)模的資金投入，降低融資成本，形成規(guī)模效應(yīng)。
拓寬融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、規(guī)模大的特點(diǎn)，期間資金供給是否及時(shí)、足額，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著決定性作用。然而，我國(guó)自從1993年資本市場(chǎng)關(guān)上了房地產(chǎn)公司的融資大門之后，其外部融資就主要依靠銀行貸款這條單一渠道。
以REIT方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金不失為一條有效的途徑，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
①REIT間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，為房地產(chǎn)公司開辟了一條新的融資渠道。以房地產(chǎn)投資信托方式融資可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本。
②為分散投資風(fēng)險(xiǎn)，REIT一般會(huì)將所募集的資金有選擇地投向不同地域、不同種類、不同等級(jí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)房地產(chǎn)融資起著一個(gè)資產(chǎn)組合和導(dǎo)向性作用，能夠有效地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的區(qū)域、等級(jí)結(jié)構(gòu)，緩解當(dāng)前地區(qū)結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
③由于REIT專門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)，會(huì)造就出一批專門性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，從而促成其在房地產(chǎn)投資上的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
加快產(chǎn)品創(chuàng)新，發(fā)展信托行業(yè)
伴隨著我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，我國(guó)信托業(yè)曾在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于調(diào)整、發(fā)展、再調(diào)整、再發(fā)展的狀態(tài)之中。經(jīng)過5次全國(guó)性的清理整頓之后，信托業(yè)基本上明確了自己的業(yè)務(wù)定位，在"受人之托、為人管業(yè)、代人理財(cái)"的理念指導(dǎo)下，開始了信托業(yè)務(wù)的再造和創(chuàng)新。
長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)投資一直是我國(guó)信托公司放不下的情結(jié)，但是由于過去在高回報(bào)率的驅(qū)使下，信托公司采取與房地產(chǎn)開發(fā)商相同的戰(zhàn)略模式，以相同的方式進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)的開發(fā)，并在缺乏專門人才的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)管理，使得大量的資金沉淀在房地產(chǎn)投資之中，并且未能獲得期望的回報(bào)。。
結(jié)合美國(guó)和亞洲其他國(guó)家，特別是韓國(guó)的REIT實(shí)踐，可以考慮通過引入REIT機(jī)制重組信托公司持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)和進(jìn)行新的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。這類似于混合型的房地產(chǎn)投資信托（hybrid REIT），信托公司把擁有權(quán)益的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為REIT資產(chǎn)，聘請(qǐng)房地產(chǎn)投資顧問進(jìn)行管理咨詢，自主經(jīng)營(yíng)；另外，REIT可以通過發(fā)放抵押貸款或直接貸款的方式向房地產(chǎn)公司提供融資。
增加社會(huì)投資品種，拓寬資金投資渠道
由于房地產(chǎn)投資對(duì)資金需求較大，一般的個(gè)人投資者根本無法問津，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)基本上是一個(gè)由商業(yè)銀行自然壟斷的市場(chǎng)。隨著我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的強(qiáng)化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)局部表現(xiàn)出"過熱"的現(xiàn)象，商業(yè)銀行開始提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目貸款的門檻。然而，這種無差別的信貸緊縮政策，卻使得一些正常的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也無法順利實(shí)施。
REIT機(jī)制的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足的矛盾，并且有效地分流居民儲(chǔ)蓄存款。
此外，機(jī)構(gòu)投資者在我國(guó)發(fā)展迅速，客觀上需要有多樣化的投資渠道來分散組合投資的風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所管理資產(chǎn)的保值增值。而REIT受益憑證收益穩(wěn)定，以及與其他投資工具的期望收益相關(guān)性較弱的特點(diǎn)，使得它作為一種創(chuàng)新的金融工具有著天然的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)潛力巨大。
因此，從資金投向、設(shè)計(jì)和發(fā)行幾方面來看，REIT在我國(guó)有著廣闊的市場(chǎng)，它不僅能夠緩解目前國(guó)有商業(yè)銀行的信貸壓力，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟新的融資渠道，協(xié)助信托業(yè)推進(jìn)業(yè)務(wù)再造和創(chuàng)新，而且REIT作為一種獨(dú)特的金融工具，能夠在一定程度上把居民儲(chǔ)蓄分流，提高儲(chǔ)蓄資金的使用效率。
我國(guó)建立REIT存在的挑戰(zhàn)與問題
稅收優(yōu)惠
在REIT最為盛行的美國(guó)，REIT得以發(fā)展的根本原因在于REIT能享受稅收優(yōu)惠。首先，REIT作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國(guó)法律規(guī)定，REIT投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。早期，美國(guó)的REIT同樣享受稅收優(yōu)惠，但由于當(dāng)時(shí)的稅法條款有利于避稅，所以沒能很好的發(fā)展，而20世紀(jì)80年代末期，REIT得以長(zhǎng)足發(fā)展的根本原因是隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，REIT的稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來。在我國(guó)，REIT的稅收優(yōu)惠有待進(jìn)一步明確
監(jiān)管的挑戰(zhàn)
首先，管理人的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于存在信息不對(duì)稱，管理公司在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。如REIT管理公司很有可能會(huì)降低投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)。另外一些管理人，不顧投資者利益，無端做出大筆交易，目的在于個(gè)人獲得營(yíng)業(yè)部的交易傭金。其次，被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)相當(dāng)多的企業(yè)不少是運(yùn)作極為不規(guī)范的小型企業(yè)，在投資該房地產(chǎn)企業(yè)后，利益很有可能受到原有股東的侵占。因此，要求REIT在投資房地產(chǎn)企業(yè)前要進(jìn)行足夠的調(diào)查，投資后要進(jìn)行足夠的監(jiān)督，以減少信息不對(duì)稱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
專業(yè)人才缺乏
美國(guó)產(chǎn)業(yè)投資在20世紀(jì)70年代以前沒有得到充分的發(fā)展，與其沒能夠很好地吸收和利用人才有直接關(guān)系。在70年代，有限合伙制在產(chǎn)業(yè)投資中的運(yùn)用使規(guī)模增大，有能力吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才，這對(duì)產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展起到了重要作用。而我國(guó)目前正在醞釀發(fā)起的REIT，實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，在金融操作能力上比較欠缺。從REIT運(yùn)作的本質(zhì)講，注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作和融資活動(dòng)的結(jié)合，所以發(fā)展REIT必須擁有一批具有戰(zhàn)略投資眼光、懂財(cái)務(wù)、通法律的理財(cái)專家，還必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有比較全面的把握。
我國(guó)建立房地產(chǎn)投資信托的政策對(duì)策
加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定
REIT作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品，政府有關(guān)部門、銀行等機(jī)構(gòu)應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)和制定相關(guān)政策，為其健康運(yùn)作營(yíng)造必備的宏觀環(huán)境，保障其自由交易，提高其流動(dòng)性和價(jià)值。國(guó)外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒，如美、英、德等較早從事房貸證券化的國(guó)家，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲，韓國(guó)1998年7月通過了《資產(chǎn)證券化法案》、我國(guó)臺(tái)灣也出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。這一系列立法變革，無疑能給我國(guó)REIT的順利開展提供有益的參考。
規(guī)范業(yè)務(wù)范圍
目前REIT應(yīng)當(dāng)限定以房地產(chǎn)的開發(fā)、購(gòu)置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面，有關(guān)監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)做出明確的規(guī)定。例如，在美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家，REIT作為一種房地產(chǎn)證券化的典型形式，經(jīng)過幾十年的實(shí)踐，已形成了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)范和經(jīng)營(yíng)特征，主要包括：(1)由專家或受托人經(jīng)營(yíng)；(2)財(cái)務(wù)公開；(3)采取股票或受益憑證形式，可上市交易；(4)至少75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)，投資任何一種有價(jià)證券不得超過10%；(5)至少75%的收益來源于與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)投資，20%的總收益可來自于股利或利息；(6)必須將90%的稅后收益分配給投資者。另外，美國(guó)稅法規(guī)定，REIT只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動(dòng)管理，不能直接參與經(jīng)營(yíng)。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運(yùn)作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營(yíng)。這一點(diǎn)，對(duì)我國(guó)發(fā)展REIT具有借鑒意義。
提倡稅務(wù)驅(qū)動(dòng)
設(shè)計(jì)合理稅收體制是REIT發(fā)展的關(guān)鍵。REIT雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。在西方REIT產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國(guó)房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。如美國(guó)在1960年，國(guó)會(huì)就通過了議案，修訂《國(guó)內(nèi)稅收法典》，使REIT享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無需交稅。這一點(diǎn)值得我們借鑒。在我國(guó)，隨著稅收制度的規(guī)范，若REIT沒有相對(duì)于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展也會(huì)比較困難。由于REIT對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用，因此，我們必須出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)、條例對(duì)REIT實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵(lì)其發(fā)展。
防范道德風(fēng)險(xiǎn)
1980年，美國(guó)一些管理人通過過度收費(fèi)和注入不良資產(chǎn)侵吞REIT的收益,導(dǎo)致REIT的公眾信心受損。從此，美國(guó)投資人認(rèn)定基金財(cái)產(chǎn)的所有者和管理者應(yīng)該是一致的，并認(rèn)為這才是防止利益沖突的惟一途徑，并通過了"獨(dú)立承包條款"。所有的REIT管理人員都被公布列出，使經(jīng)營(yíng)過程完全透明。如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對(duì)REIT的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。
(xintuo摘自《搜房網(wǎng)》)